После перехода права собственности на квартиру

После перехода права собственности на квартиру

Вы можете отправить Ваш материал нам, который вскоре появится на наших страницах

Список адвокатов, готовых помочь Вам в любую минуту

Список риэлторов, которые могут предоставить Вам свои услуги

Газета "Адвокат-консалтинг" объявляет конкурс на должность

pdf-архив номеров нашей газеты

Выделение земельного участка бесплатно

Начнем с того, чем согласно Гражданскому кодексу Украины (далее — ГКУ) выступают договор дарения и завещание. Оба они относятся к правочинам. Другими словами, это действия лиц, направленные на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Причем договор дарения — двусторонний правочин, но вместе с тем односторонний договор (договор — это разновидность правочина). А завещание — односторонний правочин, и договором оно не считается.

Но главное отличие здесь в моменте перехода права собственности после осуществления названных правочинов. Так, при заключении договора дарения к одаряемому переходит право собственности на квартиру с момента госрегистрации данного права в БТИ, ну а даритель в этот же момент его утрачивает. Об этом нам говорит ст. 4 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" от 01.07.04 г. № 1952-14 а также ст. 331 ГКУ.

Иная ситуация с завещанием. Его составление завещателем (бабушкой — собственником квартиры) и последующее нотариальное удостоверение сразу не порождает перехода права собственности на квартиру от нее к будущему наследнику. Это происходит лишь после открытия наследства, то есть после дня смерти завещателя. Затем нужно подать заявление о принятии наследства и спустя 6 месяцев оформить свидетельство о праве на наследство (на квартиру). И только когда этот документ окажется на руках и будет проведена госрегистрация права собственности на недвижимость, можно смело сказать, что наследник (внук) стал полноправным собственником квартиры. И хорошо еще, если такое свидетельство будет оформлено без проблем. Вроде тех, что могут создать родственники, которым будет не по душе завещание в пользу внука, и им захочется его оспорить. Кроме того, родственники могут принадлежать к числу тех, кто имеет право на обязательную долю в наследстве (ст. 1241 ГКУ). А иногда выясняется, что наследодатель имел долги, которые так и остались непогашенными. Тогда не исключено, что уже

наследнику придется по ним расплачиваться. В общем, подобные сюрпризы нельзя сбрасывать со счетов. Как и не надо забывать о том, что завещатель имеет право в любое время отменить завещание, составив новое, или же просто внести в него изменения (ст. 1254 ГКУ). Разумеется, договор дарения теоретически тоже можно признать недействительным через суд. Таких прецедентов предостаточно. Но для этого нужны веские основания. Они перечислены в ст. ст. 218—235 ГКУ.

Теперь посмотрим, во сколько обойдется оформление договора дарения и завещания. За нотариальное удостоверение договора взимают госпошлину в размере 1% от записанной в нем стоимости квартиры (пп. "а" п. 3 ст. 3 Декрета КМУ "О государственной пошлине" от 21.01.93 г. № 7-93 (далее - Декрет)). Что касается налога с доходов физлиц, то бабушка и внук относятся ко второй степени родства, а поэтому согласно ст. 14 и пп. 13.2.1 ст. 13 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" от 22.05.03 г. № 889-ІV действует нулевая ставка данного налога. Правда, в 2007 году ставка может измениться на 5% от стоимости квартиры. Это зависит оттого, отложат законодатели дату вступления в силу Закона Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц" относительно налогообложения наследства" от 19.01.06 г. №3378-IV или нет. Пенсионный сбор уплачивать не нужно.

Госпошлина за нотариальное удостоверение завещания всего 0,05 необлагаемых минимумов доходов граждан, то есть 85 коп. Но давайте учтем, что потом, по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства, нужно оформлять у того же нотариуса свидетельство о праве на наследство на недвижимость, и госпошлина выльется уже в 0,5% от суммы наследства (пп. "ж" п. 3 ст. 3 Декрета). Сейчас ее определяют на основании извлечения из Реестра прав собствен юсти на недвижимое имущество. Хотя заметим: если наследник проживал в наследуемом доме, квартире в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя, то он освобождается от уплаты госпошлины за «выдачу данного свидетельства (абз. 4 п. 16 ст. 4 Декрета). С пенсионным сбором и с налогом с доходов физлиц ситуация точно такая же. как мы описали выше. :

Кроме того, за госрегистрацию права собственности на недвижимость в БТИ в обоих случаях тоже надо заплатить. Размер платы устанавливает Совет министров АР Крым, областные, Киевская и Севастопольская горадминистрации. Не исключено, что отдельно придется потратиться и за внесение в Наследственный реестр сведений об удостоверенном завещании, а затем и о выдаче свидетельства о праве на наследство (размер суммы определяет Минюст). Это предусмотрено Положением о Наследственном реестре, утвержденным приказом Минюста Украины в редакции от 07.04.05 г. № 33/5.

В итоге дороже все-таки обходится, договор дарения, но зато право собственности на квартиру при дарении переходит гораздо раньше. Завещание стоит дешевле, а вот дату перехода права собственности спрогнозировать вообще нельзя, поскольку здесь речь идет о распоряжении наследодателя своими правами и обязанностями на случай смерти. Поэтому договор дарения выглядит предпочтительное. Ну а какому из рассмотренных нами правовых инструментов отдать предпочтение, скорее всего, зависит от заинтересованности сторон в одном из них. Благо, выбрать будет легче, ведь их основные плюсы и минусы Вы теперь знаете.



договор, дарения, mdash, собственности, украины, завещание, права, доходов, наследства, односторонний, квартиру, правочин, право, квартиры, будет, праве, данного, наследство, смерти, далее:Начнем с того, чем согласно Гражданскому кодексу Украины (далее — ГКУ) выступают договор дарения и завещание. Оба они относятся к правочинам. Другими словами, это действия лиц, направл

Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности. Суд обязал зарегистрировать соглашения с новой ценой

Автор: Никитина Ирина Сергеевна

Регион: Краснодарский край, г. Краснодар

Должность: главный квалифицированный работник юридического отдела, ООО "РН-Краснодарнефтегаз"

Область права: Договорные отношения

Порядок решения проблемы: Судебный № дела №А32-10966/2011

Между двумя компаниями был заключен договор купли-продажи квартиры. Покупатель оплатил стоимость квартиры в полном объеме, а продавец передал ее по акту приема-передачи. Росреестр зарегистрировал переход права собственности к покупателю, а, так вот, он стал полноправным собственником квартиры. Но потом стороны приняли решение подписать соглашения об увеличении стоимости квартиры на 824 600 рублей. Лишь потому, что покупатель стал уклоняться от регистрации новых договоров, продавцу довелось обратиться в суд с иском о государственной регистрации. Суд встал на сторону продавца, указав, что принцип совободы договора дает возможность вносить изменения в договор, в том числе в части стоимости и порядка расчетов.

В заключительный месяц уходящего 2007 года между ООО «РН-Краснодарнефтегаз» (далее – Продавец) и ООО «Агроинвест» (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры (далее – Договор).

В соответствии п. 2 ст. 558 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ), договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Благодаря чему, Договор был зарегистрирован, передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществлялись по подписываемому сторонами передаточному акту (п. 1 ст. 556 ГК РФ), оплата недвижимости была произведена согласно с договорными условиями. Следовательно, Договор был исполнен сторонами, свидетельство Продавца о государственной регистрации права собственности на рассматриваемую квартиру было погашено 22.03.2008 г., была совершенна государственная регистрация перехода права собственности на данную квартиру к Покупателю.

Но на этом эпопея не заканчивается, а на самом деле, стартует.

Одолеваемый сомнениями по вопросу стоимости проданной недвижимости Продавец достигает договоренности с Покупателем, уже обладающим статусом законного собственника рассматриваемого объекта недвижимости, что же касается необходимости увеличения стоимости данной квартиры и соответствующей доплаты Продавцу. Покупатель 20 октября 2008 года с готовностью подписывает дополнительное соглашение к Договору, по условиям которого стороны увеличивали стоимость квартиры на 824 600 рублей… Далее был заключен ряд договоров к Договору, в соответствии которым стороны договаривались о дате проведении расчетов, которые Покупатель по понятным основаниям каждый день переносил.

Таким образом, Покупатель, поставил свою подпись в три соглашения к Договору, однако от их регистрации уклонился, что свидетельствует о злоупотреблении им свои правом при подписании договоров.

Нельзя не понять логику и ход рассуждений Покупателя, а еще намерение сохранить свои денежные средства. Ведь в соответствии п.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи квартиры, а точно также дополнительные соглашения к нему (п. 1 ст. 452 ГК РФ), подлежат государственной регистрации и считаются заключенным только лишь с момента такой регистрации. Однако кроме ст. 558 ГК РФ Покупателю квартиры необходимо было учитывать и следующие положения законодательства, механизм которых он запустил при подписании вышеуказанных договоров.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса России предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи квартиры в соответствии статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Статья 158 ГК РФ предусматривает, что надлежащей является сделка, идеальная в письменной форме (простой либо нотариальной). Используя данный способ защиты, истец в соответствии названной норме права и ст. 65 АПК РФ обязан доказать наличие 2-х условий: совершения сделки в надлежащей форме и уклонения контрагента от ее регистрации (судебная практика: Постановление 19 ААС от 19.04.2010 г. по делу № А48-3726/2009, Постановление ФАС Центрального округа от 20.08.2010 г. по делу № А48-3726/2009). И потому, что сделка совершена в надлежащей форме, правомерность ее не оспаривалась, квартира передана Покупателю, а Покупатель как правообладатель уклоняется от регистрации дополнительных договоров, Продавец обратился за защитой своих интересов в Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь не только лишь праведным негодованием в части нарушенной Покупателем договоренности, но также понятным отдаленным намерением фактически взыскать денежные средства за квартиру. В данном помогло на начальном этапе Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 от 13.11.1997 г. (п. 1 «Обзор практики»).

Итак, Продавец предъявил в Арбитражный суд Краснодарского края иск к Покупателю о государственной регистрации заключенных сторонами дополнительных договоров к Договору купли-продажи квартиры, которые увеличивают стоимость данного объекта недвижимости. При всем при этом Истец, в дополнение к уже перед этим изложенному, также доказал в суде факт уклонения Покупателя от регистрации вышеуказанных дополнительных соглашение и дополнил обоснование своей правовой точки зрения положениями статей 420 и 421 ГК РФ. В соответствии статье 420 ГК РФ договором признается соглашение 2-х либо нескольких лиц об установлении, изменении либо прекращении прав человека и прямых обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419 ГК РФ). В соответствии ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом согласно с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - согласно с обычаями делового оборота либо иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим. А статья 421 ГК РФ предусмотрительно гласит, что граждане и юридические лица свободны в довершение всего договора.

Таким образом, анализ статей 309, 420, 421 ГК РФ дает возможность прийти к выводу, что ведущим фактором в довершение всего сделки является свободно выражаемая воля сторон на установление, изменение, прекращение прав человека и прямых обязанностей, другими словами применительно к рассматриваемому делу – установление прямые обязанности Покупателя в части доплаты Продавцу стоимости квартиры, размер которой был увеличен сторонами после исполнения основного Договора купли продажи квартиры.

Также, Истцом был учтен пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который предусматривает:

«Согласно с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ тогда, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не стоит, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, имеет право предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда уже, когда согласно с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2011 г. по делу № А32-10966/2011 исковое заявление Продавца было удовлетворено.

Чего посчастливилось добиться

Решение суда вступило в законную силу, произведена государственная регистрация заключенных сторонами дополнительных договоров к договору купли-продажи квартиры. И на данный момент Продавец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Покупателю о взыскании задолженности в соответствии данных дополнительных договоров к договору купли-продажи квартиры в размере 824 600 рублей. Дело на стадии рассмотрения, итог очевиден.

Если вам пришелся по душе этот кейс и вы хотите помочь автору одержать победу во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вам предоставляется возможность проголосовать за него.