После продажи квартиры права собственности

Сделки с недвижимостью по-новому: право собственности лучше зарегистрировать заранее

Сергей КУРГАН, «ФАКТЫ»

31.01.2013 6:30 115684

Размер текста: Абв Абв Абв

Новый год начался с масштабных изменений в порядке перехода и регистрации прав собственности на недвижимость и землю. «ФАКТЫ» уже сообщали о некоторых новшествах и проблемах, с которыми столкнулись люди. Так, в последнее время в редакцию все чаще звонят читатели и жалуются на сложности с оформлением договоров купли-продажи или дарения домов и квартир. Например, житель Одессы рассказал, что после новогодних праздников продавал дом. Сделка состоялась, но продавец с покупателем провели у нотариуса чуть ли не весь рабочий день, пока нотариус оформил необходимые документы и осуществил процедуру регистрации. И таких жалоб довольно много.

О том, как теперь проводится оформление перехода права собственности на недвижимость, «ФАКТАМ» рассказала нотариус, член методического совета Нотариальной палаты Украины Людмила Шандыба.

— Я не могу сказать, что нотариусы были в восторге от новых функций регистратора прав собственности. Ведь это не только большой объем работы, но и очень высокая ответственность, — отметила Людмила Шандыба. — Если раньше на оформление сделки уходил примерно час, то удостоверение первого договора в нынешнем году заняло около трех часов. Осложнения были вызваны техническим сбоем в процессе доступа к базе данных реестра, нам пришлось вызвать инженера. Многое зависит и от количества участников сделки. Например, на второй договор, в котором указывались только один продавец и один покупатель, мы потратили полтора часа. А на днях сделку, в которой участвовали три продавца, завершили за два с половиной часа, так как право собственности каждого из них фиксируется отдельным документом.

Но есть в нынешней ситуации и явные преимущества. По словам одного из продавцов квартиры, не надо теперь в пять утра занимать очередь в БТИ или платить за место в очереди. Не приходится стоять целый день в узких коридорах, а можно удобно сидеть в приемной у нотариуса. Покупатель же, который по завершении сделки получил на руки правоустанавливающие документы, не мог поверить, что больше никуда не нужно идти и отдельно регистрировать бумаги. Теперь покупатель, выходя из кабинета нотариуса, уже является полноправным владельцем недвижимости. А раньше между подписанием договора и регистрацией права собственности проходило несколько дней, и это, конечно, создавало ряд неудобств.

— Что делать, если продавец имеет все правоустанавливающие документы на квартиру, но в реестре информации о ее собственнике нет?

Еще до оформления сделки сведения об объекте недвижимости и владельце обязательно должны быть в едином реестре. К сожалению, пока далеко не все объекты внесены в эту базу данных. И во время заключения сделки купли-продажи нотариусу приходится тратить немало времени на то, чтобы сначала внести в реестр информацию о собственнике квартиры, то есть продавце. Поэтому я советую людям, планирующим в будущем продавать, дарить или завещать недвижимость, заранее обратиться в территориальное отделение Укргосреестра и зарегистрировать свое право собственности. Особенно в случае завещания, поскольку у наследников могут возникнуть проблемы с оформлением недвижимости.

— Как теперь выглядит процедура сделки купли-продажи недвижимости?

— Сделку можно условно разделить на три фазы. Первая — внесение информации о продавце в реестр прав собственности на недвижимость. Сначала продавец пишет заявление с просьбой внести данные в реестр и оплачивает эти услуги. Нотариус заполняет и распечатывает карточку приема заявления и решение о госрегистрации. Затем проверяет, не находится ли квартира под арестом, и только после этого регистрирует право собственности продавца.

Вторая фаза — заключение договора купли-продажи квартиры или дома. Третья — внесение в реестр информации о новом владельце, то есть о покупателе, и выдача ему выписки, подтверждающей его право собственности. Все это делается последовательно, но в один день, за один прием. Пока нотариус выполняет первую фазу, продавец и покупатель знакомятся с проектом договора купли-продажи.

Но не забывайте, что нотариус проводит и подготовительную работу. Когда к нам приходят продавец и покупатель недвижимости, мы первым делом проверяем паспорта участников сделки. Затем — все документы на квартиру, выясняем, сможем ли приступить к оформлению договора, и при необходимости делаем запрос в БТИ.

Приведу несколько примеров. На днях ко мне пришел дедушка, который хотел подарить своему внуку квартиру, полученную от застройщика. Поскольку это новое жилье, информация о собственнике в реестре уже была и дедушка имел выписку из реестра. Поэтому первую фазу мы пропустили, быстро подписали договор дарения и внесли в базу информацию о новом собственнике. Все заняло около часа.

В другом случае продавалась квартира, свидетельство о праве собственности на которую было выдано в 1997 году в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда». Ни о каком электронном реестре тогда еще и речь не шла. В документе не было указано ни количество комнат, ни размер жилой площади. В таких свидетельствах записывалась только общая площадь квартиры. Поэтому возникла необходимость получить более подробную информацию о жилье. Я сделала запрос в БТИ и рекомендовала оформить новый технический паспорт. Следует отметить, что за БТИ осталась функция проведения технической инвентаризации. Оказалось, что уточненные параметры, на основании которых я затем составляла договор купли-продажи, существенно отличались от тех, что фигурировали в свидетельстве на право собственности.

Зачастую нотариус делает запрос в БТИ даже в том случае, если у продавца есть на руках правоустанавливающие документы. Объясню почему. Допустим, когда-то свидетельство о праве собственности на квартиру было потеряно. Владелец получил дубликат и зарегистрировал его в БТИ до 1 июня 2010 года, то есть до запуска электронного реестра. Учтите, что после выдачи дубликата свидетельства о праве собственности оригинал становится недействительным. А теперь представьте, что к нам приходит продавец с оригиналом договора, который уже недействителен, но из-за отсутствия информации в реестре нотариус об этом не знает. То есть возникает огромный риск как для покупателя, так и для нотариуса, несущего материальную ответственность. Именно поэтому я считаю, что в тех случаях, когда документы о праве собственности продавца не внесены в электронный реестр БТИ, целесообразно убедиться, не зарегистрирован ли за это время дубликат правоустанавливающего документа. Тем более что закон позволяет нам требовать дополнительные документы при сделках купли-продажи недвижимости, право собственности на которую оформлялось до 1 января 2013 года.

— Может покупатель проверить, была ли сделана перепланировка приобретаемой квартиры, и вообще получить техническую информацию о жилье в момент нотариального заверения сделки? Ведь техпаспорт на квартиру уже не обязательно предъявлять и обновлять.

— Да, без БТИ вопрос перепланировки проверить невозможно. Поэтому теперь за этим должен следить сам покупатель и либо настаивать на предоставлении соответствующего документа, либо самостоятельно проверять состояние квартиры. Но нужно помнить, что после подписания договора купли-продажи все претензии, в случае выявления факта перепланировки, будут предъявлены новому владельцу, то есть покупателю. Это обязало нотариусов дополнительно внести в договор пункт о том, что в квартире не проводились самовольное переоборудование или перепланировка.

— Людмила Ивановна, сегодня часто можно слышать нарекания, что помощники нотариусов не умеют работать с единым реестром. Они не проходили обучение?

— Обучение проходили все нотариусы, а для помощников проводились специальные семинары. Кроме того, еще несколько месяцев назад на наши компьютеры была установлена учебная программа для работы с реестром. Она почти не отличается от полноценной версии, и ее осваивали и нотариусы, и их помощники. Однако коды доступа к базе данных имеют, как правило, только нотариусы. Нотариус может входить в реестр исключительно в связи с совершением нотариального действия. Например, для получения выписки или изменения собственника на основании нотариально заверенного договора. То есть каждый вход в реестр должен быть обоснован документально, и это контролируется Минюстом. Следовательно, обратиться с вопросом о регистрации права собственности на недвижимость (без продажи квартиры) можно только в региональное отделение регистрационной службы.

— Сколько придется платить за нотариальное оформление сделки и регистрацию прав собственности?

— Если в сделке участвует один продавец и один покупатель, то первый платит по квитанциям 310 гривен, а второй — 322 гривни (с учетом услуг банка). Кроме того, оплачиваются услуги нотариуса. Сумма зависит от многих фактов. Например, стоимость нотариальных услуг по удостоверению договора с тремя участниками составляет около 1 тысячи 500 гривен. Бывают сделки, при которых плата за услуги вовсе не взимается. Но в среднем она составляет около тысячи гривен.

Хочу отметить, что новый порядок оплаты тоже заметно продлевает процедуру оформления сделки. Раньше нотариус имел право принимать все платежи на месте, а потом раз в месяц перечислять средства на соответствующие счета. Теперь оплата регистрации должна быть произведена в тот же день, когда осуществляется сама регистрация права собственности. То есть и продавец, если его право собственности регистрируется до сделки, и покупатель обязаны через учреждение банка внести госпошлину и оплатить услуги по получению информации из госреестра.

— Как вы считаете, введение нового порядка регистрации недвижимости положительно скажется на защищенности прав владельцев?

— Время покажет. Давайте к этому вопросу вернемся через полгода или год. Как говорится, практика покажет. Станут возникать вопросы, на них будут находиться ответы. Конечно, ко всему новому люди обычно относятся настороженно. Да и в работе реестра есть шероховатости. Он пока только наполняется. Но я думаю, что в ближайшее время будут учтены ошибки и возникшие проблемы удастся решить. Главное, что теперь вся процедура перехода права собственности осуществляется в одном кабинете и людям не приходится бегать по разным инстанциям и стоять в очередях.

Должна сказать, что департамент нотариата Минюста и Нотариальная палата Украины постоянно мониторят режим работы госреестра, изучают недостатки в программе. Закон уже действует, и следует его выполнять, а не обсуждать, и совместными усилиями с Минюстом и Нотариальной палатой делать все возможное, чтобы работа с госреестром была комфортной и для нотариусов, и для посетителей.

Заметили ошибку? Выделите её и нажмите CTRL+Enter

  • Гороскоп на:
  • сегодня
  • неделю

* Рейтинг формируется за последние 7 дней.

Ничего не найдено

* Рейтинг формируется за последние 7 дней.

  • “ - Открыла шкаф, а оттуда на меня как вывалится все, что надеть нечего.

    Все права на материалы сайта охраняются в соответствии с законодательством Украины



    новость, сделки, с недвижимостью, поновому, право, собственности, лучше, зарегистрировать, заранее:В Украине начал действовать новый порядок оформления договоров купли-продажи жилья и земли

    Продажа квартиры по переуступке права — что это такое?

    Цессия что это такое? Цессия или переуступка прав – сделка, при которой лицо, ранее купившее жильё у застройщика передаёт право получения недвижимости другому. Схема распространённая, выгодна всем сторонам. Застройщик получает быстрые деньги, инвестор – прибыль, новому хозяину недвижимость обходится дешевле, чем при покупке готовой квартиры.

    Продажа квартиры по договору цессии

    Особого закона, который регулирует куплю-продажу по переуступке права собственности нет, но для их документального оформления существует ряд законов:

    • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 года;
    • ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 года;

    Сделка не должна противоречить Гражданскому Кодексу.

    Договор переуступки между застройщиком и покупателем можно заключить до момента подписания застройщиком акта приема-передачи квартиры (регистрации договора).

    Когда права на построенную квартиру уже переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

    Переуступка прав на квартиру в новостройке достаточно распространена. Переуступка квартиры в новостройке обходится дешевле, чем покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

    Переуступка считается правомерной лишь при соблюдении ряда условий:

    1. Полная выплата продавцом всей суммы, обозначенной в договоре.
    2. Необходимо документальное согласие застройщика, если это предусмотрено в договоре между застройщиком и владельцем доли. Иногда застройщика необходимо уведомить письменно о переуступке прав, а факт отправления и получения уведомления зафиксировать.
    3. Нужно согласие банка, если для приобретения недвижимости были задействованы кредитные средства.
    к содержанию ↑

    Риски при продаже квартиры по переуступке прав собственности

    Банкротство компании. Стоит быть очень осторожным, если вы покупаете квартиру по переуступке прав за небольшие деньги.

    Возможно, уже известно о предстоящем банкротстве застройщика и тем самым пытаются «спихнуть» неликвидные активы.

    После заключения договора, претензии можно будет предъявить только застройщику, даже если дольщик знал о его финансовых проблемах.

    Поэтому перед подобной сделкой не поленитесь навести справки о финансовом положении застройщика. Ещё один вариант – прописать в договоре ответственность продавца перед покупателем.

    Перед подписанием договора цессии покупателю необходимо узнать соответствует ли новостройка плану, сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки.

    Встречаются случаи двойной переуступки прав. Исходя из судебной практики, можно сказать, что чаще всего недвижимость достаётся первому покупателю. В Росреестре надо провести процедуру регистрации, если фирма предлагает другой вариант, в обход – задумайтесь о законности подобной сделки.

    Ненадёжный продавец. Если он не уведомит фирму-застройщика о том, что уступает квартиру, сделка признаётся фиктивной.

    Предлагаем вам посмотреть видеоролик, что такое переуступка прав при продаже недвижимости и каковы риски.

    Алгоритм действий при заключении договора

    Продавец выплачивает застройщику весь долг за недвижимость, или же переводит его на нового хозяина. Новый хозяин недвижимости обязуется взять на себя все обязательства по первоначальному договору долевого участия. В дальнейшем, до сдачи дома, такую процедуру можно проводить несколько раз.

    Перед началом процесса купли-продажи, надо убедиться в благонадёжности застройщика. В офисе предоставят все документы, которые затребует покупатель.

    Порядок действий продавца:

    1. Уведомление о продаже недвижимости. Делается или офисе фирмы, или письменно.
    2. Застройщик должен быть согласен с продажей. В некоторых случаях за такое согласие застройщик может запросить определённый процент от сделки.
    3. Получить справку об отсутствии долгов.
    4. Необходимо разрешение супруга(и) на продажу такой квартиры, которое заверит нотариус.
    5. Если квартира ипотечная, банк должен согласиться со сделкой. Согласие будет получено лишь после полной оплаты долга по кредиту.

    В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие документы.

    Следующим общим для всех шагом станет составление договора прав переуступки. Лучше всего привлечь квалифицированных юристов, занимающихся недвижимостью.

    Обязательно указывается тип договора. Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.

    Далее следует регистрация договора. После регистрации происходит передача денег.

    Право перехода документально оформляется в Регистрационной или Кадастровой палате, или в многофункциональном центре.

    Договор подписывается всеми сторонами в присутствии работника одного из этих органов.

    Предлагаем вам скачать образец договора переуступки прав по договору участия в долевом строительстве: Скачать.

    Необходимо предъявить собранные документы, уплатить государственную пошлину. После этого сотрудник сам заполнит заявление, где будет прописан объект переуступки, дата получения договора. Если все документы в норме, сторонам сделки необходимо подписать заявления.

    После всех формальностей, сотрудник заберёт все документы кроме паспортов, раздаст расписки и назначит примерную дату. В указанный срок договор забирает покупатель, а продавцу выдаются бумаги для уплаты необходимых налогов. Также регистратор вернёт все ранее поданные оригиналы.

    Если вы хотите узнать, как получить налоговый вычет при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

    Договор цессии в ЖСК

    Продажа через ЖСК (строительный кооператив) происходит немного сложней. Процесс вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом.

    Продавец пишет заявление на имя председателя кооператива, в нём просит разрешить продажу пая. Данные на покупателя поступают в кооператив.

    Окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять только правление ЖСК. Возможность продажи недвижимости по переуступке решается общим собранием членов кооператива.

    Переуступка по ипотеке

    Законом предусмотрена продажа жилья по переуступке в ипотеку. Продавец передаёт все свои обязательства по оплате покупателю, но для этого понадобится согласие банка.

    Клиент, приобретающий квартиру принимает все условия кредитования ранее подписанного договора.

    Кредитование таких объектов связано с повышенным риском. Покупателю надо быть очень внимательным, так как банк может внести любые изменения в ипотечный договор.

    Если вы хотите узнать, как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, советуем вам прочитать статью.

    Выплата обязательных налогов по переуступке права

    Налоговый Кодекс предусматривает выплату 13 % от полученной прибыли.

    После получения дохода от сделки, продавцу необходимо заплатить разницу между полученной суммой за недвижимость и той суммой, за которую он её приобретал.

    Приведём пример: квартира была куплена на стадии котлована за 3 миллиона рублей. Сумма сделки после продажи почти готовой квартиры составила 5 миллионов рублей. Разница в 2 миллиона, соответственно налог к уплате – 260 тысяч рублей. Также, необходимо подать декларацию формы 3-НДФЛ.

    Новый владелец квартиры может потребовать от продавца письменную расписку, с помощью которой он сможет получить налоговый вычет в 13 %.

    У вас есть вопрос юридического характера?

    Спасибо за интересную статью если надумаю заключить цессию то информация описанная в статье мне очень поможет.

    Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант или через форму выше.

    © 2014-2017 Квартира 3 . Бесплатная юр.консультация: (499) 703-51-74 Мск, (812) 309-80-63 СПб. Карта сайта

    Все материалы, представленные на сайте Kvartira3.com, имеют исключительно ознакомительный характер и не являются публичной офертой к осуществлению к сделок с недвижимостью и других операций. Владельцы сайта не несут ответственности за понесенные убытки, упущенную прибыль и другие последствия, возникшие в результате использования информации с сайта Kvartira3.com.